){kind=link}
최근 제 지인이 오피스텔을 담보로 사업자 조건 대출을 진행했는데요, 덕분에 저도 오피스텔 담보대출에 대해 관심이 많아졌습니다.
특히 DSR 규제를 피할 수 있다는 점이 굉장히 매력적으로 다가왔어요.
하지만 막상 대출을 받으려다 보면 주거용/업무용 구분, 대출 한도, 방공제, RTI 기준 등 복잡한 정보들에 머리가 아파지더라고요.
그래서 오늘은 사업자 조건 오피스텔 담보대출에 대해 제가 조사하고 정리한 내용을 실제 경험담 위주로 풀어드리려고 해요. 저처럼 준비 중이신 분들에게 꼭 도움이 되셨으면 좋겠습니다!
1. 주거용 vs 업무용, 이거부터 확인하세요
제일 먼저 할 일은 내가 대출을 받으려는 오피스텔이 '주거용'인지 '업무용'인지 확인하는 겁니다. 건축물대장을 보면 쉽게 알 수 있는데요, ‘주거시설’이면 주거용, ‘업무시설’이면 업무용이에요.
만약 ‘오피스텔’로만 기재되어 있다면 대체로 주거용으로 분류되지만, 금융사마다 해석이 다를 수 있어서 확인이 필요합니다.
왜 중요하냐고요? 바로 대출 한도와 방공제 조건이 완전히 다르기 때문
2. 지역별 대출 한도 차이
제가 실제로 상담받아본 결과, 같은 오피스텔이라도 어느 지역에 있느냐에 따라 LTV(담보인정비율)가 달라져요.
- 경기 북부 – 주거용: 최대 75%, 업무용: 70%
- 경기 중부 – 주거용: 최대 75%, 업무용: 70%
- 경기 군 지역 – 주거용: 최대 70%, 업무용: 60%
물론, 이건 대략적인 기준이고, 개인 신용점수, 금융사 정책, 오피스텔 시세에 따라 조금씩 달라질 수 있으니 대출 상담은 필수입니다!
3. 방공제? 주거용은 더 많이 빠져요
‘방공제’는 말 그대로 대출 심사 시 일정 금액을 제외하고 계산하는 건데요, 주거용은 2,500만 원~5,500만 원 정도, 업무용은 1,000만 원~2,200만 원 정도 빠진다고 보시면 됩니다.
그래서 주거용 오피스텔이 대출 한도는 높지만 실수령액은 적을 수 있어요. 이게 은근히 큰 차이를 만들더라고요.
4. 임대사업자 조건이라면 RTI 계산 필수!
요즘은 개인으로는 DSR 때문에 대출 받기 쉽지 않잖아요. 그래서 임대사업자로 등록하고 대출 받는 방식이 많이 쓰이는데, 이 경우엔 RTI 기준이 적용돼요.
RTI란? 임대소득 ÷ 이자비용, 즉 임대수익이 이자를 얼마나 커버할 수 있는지를 보는 건데요,
- 1금융권 – RTI 1.5 이상
- 2금융권 – RTI 1.2 이상
공실이더라도 추정 임대수익으로 산출 가능하다는 점이 다행이었어요. 하지만 예상보다 낮은 대출이 나올 수 있으니, LTV vs RTI 중 어떤 기준이 더 낮은지를 확인해야 합니다.
5. 일반사업자도 대출 가능? YES!
꼭 임대사업자가 아니어도 돼요! 저는 부업으로 블로그 마케팅 사업을 하고 있는데, 일반사업자로도 오피스텔 담보대출이 가능사업계획서
가 중요해요.저는 초안만 잡고 모집법인에서 컨설팅을 받아 사업계획서까지 제출
6. 방공제를 피하고 싶다면? 신탁대출이 해답
주거용 방공제 때문에 실제 대출금이 너무 줄어들까 봐 고민했는데, 신탁대출로 진행하면 방공제를 피할 수 있어요! 대신 명의는 신탁사로 일시적으로 넘어가지만, 매매나 임대엔 큰 지장은 없었고요.
단점은 신탁대출을 취급하는 금융사가 많지 않다는 점이에요. 그래서 신탁대출 가능 여부는 사전에 꼭 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 오피스텔 담보대출, 일반 개인보다 사업자가 더 유리한가요?
DSR 규제 때문에 고소득자가 아니면 개인은 대출이 제한적
Q. 임대수익이 없어도 임대사업자 대출이 가능할까요?
네! 일부 금융사는 추정 임대소득으로도 대출 심사를 해줘요. 특히 입지와 시세가 좋은 오피스텔이면 더 유리하죠.
Q. 신탁대출은 위험하지 않나요?
신탁사 명의로 넘어가긴 하지만, 임대 및 매매 권한은 그대로 보유
Q. 신규사업자도 대출이 되나요?
됩니다! 사업계획서로 사업성만 입증되면 대출 가능성 충분
마무리하며
오피스텔 담보대출, 특히 사업자 조건으로 진행하면 DSR 규제를 피하면서도 한도 높은 대출을 받을 수 있다는 장점이 있어요. 하지만 유형 구분, 지역 한도, 방공제 등 체크할 게 많기 때문에 꼼꼼한 준비가 필요하죠.
제 경험을 토대로 말씀드리면, 혼자 알아보는 것보다 전문가 컨설팅을 받으면서 진행하는 게 훨씬 수월
혹시 지금 오피스텔을 구매하거나 대출을 고려 중이라면, 이번 글이 도움이 되었기를 바랍니다. 궁금한 점은 댓글로 남겨주시면 제가 아는 범위 내에서 성심껏 답변드릴게요 :)
댓글 쓰기